Στεγαστική κρίση: Το πρόβλημα δεν είναι μόνο το Airbnb αλλά τα κλειστά σπίτια

Η στεγαστική κρίσηστην Ελλάδα έχει φορτωθεί για χρόνια σχεδόν αποκλειστικά στο Airbnb, στη Golden Visa και στη χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα. Νέα μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή όμως δείχνει πως η μεγάλη πληγή βρίσκεται αλλού, στα εκατομμύρια σπίτια που υπάρχουν αλλά μένουν κλειστά και δεν βγαίνουν στην αγορά.

Το βασικό συμπέρασμα είναι ξεκάθαρο. Η χώρα δεν έχει μόνο πρόβλημα έλλειψης κατοικιών, έχει κυρίως πρόβλημα αξιοποίησης του στεγαστικού αποθέματος που ήδη διαθέτει. Περισσότερες από 2,2 εκατ. κατοικίες παραμένουν κενές, ποσοστό που αντιστοιχεί στο 34,5% του συνολικού αποθέματος. Σε μια αγορά όπου τα ενοίκια πιέζουν ασφυκτικά τα νοικοκυριά, αυτό το νούμερο αλλάζει τη συζήτηση.

Την περίοδο 2018-2025 οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 95,7% στην Αθήνα και κατά 94% στη Θεσσαλονίκη. Κι όμως, την ώρα που οι τιμές τρέχουν, μεγάλο μέρος των ακινήτων δεν είναι διαθέσιμο ούτε για ενοικίαση ούτε για πώληση. Εκεί βρίσκεται το παράδοξο της ελληνικής αγοράς: υπάρχουν σπίτια, αλλά δεν υπάρχουν αρκετά σπίτια που μπορεί πραγματικά να βρει ο πολίτης.

Τα στοιχεία των απογραφών δείχνουν ακόμη πιο καθαρά την εικόνα. Από το 2011 έως το 2021 το συνολικό στεγαστικό απόθεμα αυξήθηκε κατά 3,5%. Οι κατοικίες που ήταν διαθέσιμες για μακροχρόνια μίσθωση όμως μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ οι κατοικίες προς πώληση υποχώρησαν κατά 33,1%. Δηλαδή η χώρα είχε περισσότερα σπίτια, αλλά λιγότερα σπίτια στην αγορά.

Πίσω από αυτό υπάρχουν πολλές αιτίες...

Κληρονομικές εκκρεμότητες, ιδιοκτησιακές διαφορές, δικαστικές υποθέσεις, υψηλό κόστος ανακαίνισης, ασαφή δικαιώματα, ενεργειακά προβλήματα και ακίνητα σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση κρατούν μεγάλο κομμάτι του αποθέματος εκτός κυκλοφορίας. Έτσι δημιουργείται τεχνητή στενότητα στην προσφορά, που σπρώχνει τις τιμές ακόμη πιο ψηλά.

Η μελέτη δεν βγάζει από το κάδρο την οικοδομή. Η κατασκευαστική δραστηριότητα παραμένει πολύ χαμηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα, με τις επενδύσεις σε κατοικίες να αντιστοιχούν σήμερα μόλις στο 3,1% του ΑΕΠ. Αυτό όμως δεν αρκεί για να εξηγήσει όλη την πίεση, αφού το υπάρχον απόθεμα κατοικιών είναι μεγάλο και μεγάλο μέρος του παραμένει αναξιοποίητο.

Ο ρόλος των ξένων κεφαλαίων και της Golden Visa επίσης καταγράφεται, αλλά με συγκεκριμένα όρια. Οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα ξεπερνούν τα 800 εκατ. ευρώ ετησίως από το 2019 και μετά, όμως μεγάλο μέρος τους κατευθύνεται σε εξοχικές κατοικίες, επενδυτικά ακίνητα και κατηγορίες που δεν αυξάνουν απαραίτητα τη διαθεσιμότητα για ελληνικά νοικοκυριά.

Για το Airbnb, η ανάλυση είναι ακόμη πιο αιχμηρή. Τα ακίνητα που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση αντιστοιχούν μόλις στο 0,4% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος και στο 1,1% των κενών κατοικιών. Η συνολική επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στα ενοίκια εκτιμάται ότι δεν ξεπερνά το 1,8%.

Αυτό δεν σημαίνει πως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι αθώες παντού. Σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως το κέντρο της Αθήνας, η Θεσσαλονίκη και δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί, μπορούν να εντείνουν την πίεση. Δεν φαίνεται όμως να είναι η κεντρική αιτία της στεγαστικής κρίσης σε εθνικό επίπεδο.

Το πιο δυνατό σημείο της μελέτης είναι η εκτίμηση για το τι θα γινόταν αν ένα μέρος των κλειστών κατοικιών επέστρεφε στην αγορά. Σύμφωνα με τις προσομοιώσεις, αν οι κενές και ανενεργές κατοικίες υποχωρούσαν σταδιακά στα επίπεδα του 2001 μέσα σε βάθος περίπου έξι ετών, οι πραγματικές τιμές κατοικιών θα μπορούσαν να μειωθούν από 15,5% έως και 24,6%.

Με απλά λόγια, η λύση δεν βρίσκεται μόνο στα εργοτάξια. Βρίσκεται και πίσω από κλειστές πόρτες, σε ακίνητα που υπάρχουν αλλά δεν λειτουργούν για την αγορά. Αν δεν ανοίξει αυτό το απόθεμα, η πίεση στα ενοίκια και στις τιμές θα συνεχίσει να χτυπά νοικοκυριά και νέους ανθρώπους που ψάχνουν σπίτι και βλέπουν την αγορά να απομακρύνεται συνεχώς.