Ενοίκια: Πότε λέει «όχι» ο ενοικιαστής στην αύξηση

Οι αυξήσεις στα ενοίκια συνεχίζουν να πιέζουν νοικοκυριά, νέους εργαζόμενους και φοιτητές. Αυτό όμως δεν σημαίνει πως κάθε απαίτηση ιδιοκτήτη για υψηλότερο μίσθωμα μπορεί να επιβληθεί αυτόματα στον ενοικιαστή.

Το θέμα έχει γίνει καθημερινό για χιλιάδες μισθώσεις, ειδικά όταν πλησιάζει η ανανέωση ή όταν ο ιδιοκτήτης θεωρεί πως το ακίνητο μπορεί να αποδώσει περισσότερα στην αγορά. Η άνοδος των τιμών στα διαμερίσματα κρατά ψηλά και τα ενοίκια, με τις πιέσεις να έχουν περάσει πλέον και σε περιοχές που μέχρι πριν λίγα χρόνια θεωρούνταν πιο προσιτές.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% το πρώτο τρίμηνο του 2026 σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Στην Αθήνα η αύξηση ήταν 5,2%, στη Θεσσαλονίκη 6,4%, στις άλλες μεγάλες πόλεις 5,4% και στην υπόλοιπη χώρα 6,9%.

Αυτά τα στοιχεία εξηγούν γιατί αρκετοί ιδιοκτήτες ζητούν αναπροσαρμογές. Δεν σημαίνουν όμως πως ο ενοικιαστής είναι υποχρεωμένος να δεχθεί οποιαδήποτε αύξηση του ζητηθεί. Το κλειδί βρίσκεται στο μισθωτήριο, στη διάρκεια της μίσθωσης και στο αν υπάρχει συμφωνία ανάμεσα στις δύο πλευρές.

Για τις μισθώσεις κατοικίας ισχύει ελάχιστη υποχρεωτική διάρκεια τριών ετών, ακόμη κι αν στο συμβόλαιο έχει γραφτεί μικρότερο διάστημα. Πριν συμπληρωθεί η τριετία, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να ανεβάσει μονομερώς το ενοίκιο, εκτός αν υπάρχει συγκεκριμένη ρήτρα αναπροσαρμογής στο μισθωτήριο.

Αυτό είναι το σημείο που πολλοί ενοικιαστές δεν γνωρίζουν. Αν δεν υπάρχει σχετικός όρος στο συμβόλαιο και δεν έχει περάσει η τριετία, η αύξηση δεν μπορεί να επιβληθεί απλώς επειδή άλλαξαν οι τιμές στην περιοχή. Ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να αρνηθεί.

Μετά την τριετία τα πράγματα αλλάζουν, χωρίς όμως να σημαίνει πως ο ιδιοκτήτης αποφασίζει μόνος του το νέο ποσό. Η νομοθεσία δεν βάζει ανώτατο πλαφόν στην αύξηση, όμως το νέο ενοίκιο πρέπει να συμφωνηθεί. Αν δεν υπάρξει συμφωνία, ο ιδιοκτήτης μπορεί να κινηθεί με τις νόμιμες διαδικασίες για τη λήξη της μίσθωσης και την απόδοση του ακινήτου.

Η ρήτρα αναπροσαρμογής είναι ο όρος που καθορίζει από την αρχή πότε και πώς αλλάζει το ενοίκιο. Συνήθως προβλέπει ετήσια αύξηση με σταθερό ποσοστό, για παράδειγμα 2% ή 3%, ή σύνδεση με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή της ΕΛΣΤΑΤ. Έτσι, αν το ενοίκιο είναι 700 ευρώ και υπάρχει ρήτρα 3%, το νέο ποσό γίνεται 721 ευρώ.

Παράνομη θεωρείται η αύξηση όταν ζητείται χωρίς συναίνεση, πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας και χωρίς σχετικό όρο στο μισθωτήριο ή όταν ο ιδιοκτήτης απαιτεί νέο μίσθωμα χωρίς νέα συμφωνία. Σε αυτές τις περιπτώσεις ο ενοικιαστής μπορεί να μην αποδεχθεί την αλλαγή.

Πρακτικά, πριν από οποιαδήποτε απάντηση, ο ενοικιαστής πρέπει να δει τι ακριβώς γράφει το μισθωτήριο. Μπορεί να ζητήσει εξήγηση για το ύψος της αύξησης, να συγκρίνει τιμές στην περιοχή και να προτείνει μικρότερη ή σταδιακή αναπροσαρμογή. Από την άλλη πλευρά, αρκετοί ιδιοκτήτες προτιμούν έναν συνεπή ενοικιαστή από μια υπερβολική απαίτηση που μπορεί να αφήσει το ακίνητο άδειο για μήνες.

Η αγορά πιέζει, τα ενοίκια ανεβαίνουν και η διαπραγμάτευση γίνεται όλο και πιο δύσκολη. Όμως άλλο η πραγματικότητα της αγοράς και άλλο το τι μπορεί να επιβληθεί νόμιμα. Και εκεί ο ενοικιαστής έχει περισσότερα δικαιώματα απ’ όσα συχνά νομίζει.